北京商业重装期 国际品牌推进商业升级

    刚刚开业的乐天银泰百货

    从2005年到2008年，短短三年的时间，北京的商业地产完成了三级跳，将北京商业地产的整体水平拔高了足有10年。

    在整体氛围的带动下，尤其是奥运的推动下，北京的老牌商业开始了一场改造与重装调整，包括王府井的新东安、阜成门的华联商场都纷纷进行改造，专家指出，未来北京的商业地产将进入一轮重装期，而这轮重装期不仅是指老牌商业，也包括了新开业的商业，因为只有不断地调整与更新，才能适应目前北京日新月异的商业地产发展趋势。

    北京商业进入重装期

    从2005年到2008年，短短三年的时间，北京的商业地产完成了三级跳，将北京商业地产的整体水平拔高了足有10年。

    以世贸天街亮相为起始，新光天地、金融街购物中心、西单大悦城、SOLANA蓝色港湾、乐天银泰、三里屯village，以及还没有开业的大钟寺国际广场、国瑞购物中心在最短的时间内托起了北京的商业地产新形态及新氛围。

    在这种氛围的带动下，北京传统的商圈进行了一轮调整和升级，而在商圈升级的带动下，那些以往的商业地产明星也对自身进行了一轮新的更新。

    包括王府井的Beijing amp(新东安广场)、阜成门的华联商场都纷纷进行改造，以赶上目前商业地产的整体形势。可以说，在这轮调整中，奥运起到了一个推波助澜的作用，这些改造重装的商业纷纷赶在奥运这个节点前完成。

    经过新一轮、大规模的硬件改造后，Beijing amp不仅给消费者提供了更为舒适的购物环境，也提供了更为年轻和时尚的时尚消费。调整完的Beijing amp，在装修和业态组合上更像是一个购物中心，原有品牌做了大幅调整，C&A、优衣库、SEVEN DAY等众多潮流品牌掀起了新的消费热潮。而阜成门华联在重装开业后也令人耳目一新，华联BHG超市的入驻大大提升了其档次。

    除了改造重装外，有些商场也赶在奥运前进行品牌调整，尽管在硬件上并未做出大面积调整。其中，品牌升级调整幅度最为明显的是百盛复兴门店，调整后的百盛，引进了包括卡迪亚、万宝龙在内的一批高端品牌，令商场更加高端与国际化。

    而西单的西单商场则是引进了SaSa化妆品专卖店，并对ONLY、百图等品牌进行了全新的形象改造，并同时引进了耐克、阿迪达斯、锐步三家大型体育品牌店，对品牌进行了一次更新。

    另外，崇文新世界商场、君太百货等商场在近期也进行了品牌调整或装修改造。即使是刚开业一年新光天地，也在近期对品牌进行了调整，清退了部分表现不佳的品牌。

    可以说，目前北京的商业地产已经进入了一个激烈的竞争期，正如专家所言：未来，也就是2009年，北京的商业地产将全面进入重装期。也就是说，一般商业地产的更新周期是3-5年，而2008年，北京已经为重装开了一个好头。

    国际品牌推进商业升级

    对于重装亮相，消费者感受最鲜明，业内最为关注的就是品牌的调整。可以说，一个国际化的、潮流化的品牌组合完全可以给商场带了一个全新的境界。而这些背后的支撑是北京经济的快速发展、消费理念与国际的快速接轨，以及由此带动的国际品牌们对北京的高度热情与信心。

    相对于重装改造的商场，新兴的购物中心率先瓜分了这些品牌的热情与信心。我们兴奋地发现多个“首次”正刷新着北京商业地产的市场：Adidas全球旗舰店落户三里屯village，TODAI、CROBAR、Mothercare、L.L.BEAN、PAOLA FRANI等国际知名品牌在SOLANA蓝色港湾开辟其中国首家店，MANNINGS、ANUBIS、NEXT等30多个国际时尚品牌首次进京落户西单大悦城。而伊势丹、连卡佛、新光天地等百货品牌也都择其同档购物中心，再次或首次进入北京。

    不仅如此，有些首次进入北京的品牌更是在短时间内基本完成了在北京的布局，其中，ZARA、优衣库、C&A等快速时尚品牌首当其冲，反映了他们快速抢点和布局的决心。

    而早己进驻北京的商家同样在不断的扩充店面，ESPRIT和白领在SOLANA蓝色港湾开出了其北京最大店面，百丽、胜道、bestseller、Sephora、华联BHG超市等品牌不断加入到新开张的购物中心之中。

    当然，在享受这场品牌的热情中，除了这些新开业的购物中心，改造重装的商场同样机会多多。因为，相比于新兴的购物中心，这些改造重装的商场大都拥有很大的潜力，占据成熟的商圈，拥有成熟的消费者热爱度，目前需要的只是再度调整以适应不断升级的商业环境。

    硬件设施提升为重装添翼

    随着消费观念的日益更新，人们对于消费环境的需求日益提高，追求自然、和谐、舒适、便捷、新奇的购物环境成为人们日常消费的一个重要组成部分，而对这部分需求的满足也成为国内新老商业最为注重的部分。

    位于上海淮海中路138号的“无限度”商场(原名上海广场)，是重装成功的一个案例。从普遍意义上来说，传统的商场都是将人们的注意力集中到商场内部，而外部多采用实体的表现形式。而“无限度”商场的设计则旨在引导人们的视线由外及内。商场在内部展示及商业空间最大限度地与外部环境融为一体，充分起到了吸引人流的作用。位于商场二层的大型展示舞台，通过通透的设计手法，和室外繁华的淮海路达成完美互动。同时，“水晶盒”设计大大增加了外部展示空间。商场重新开业后，由于其活泼的互动性，给消费者带来了全新的购物体验，店铺租金也比翻新前大幅提高。

    虽然发展稍缓于上海，但北京的商场也开始注重这一点。随着一批新老商业上市和重装改造，舒适购物环境，休闲娱乐和购物功能巧妙融合，服务设施细致入微等无一不体现在现在北京的商场中。

    重装后Beijing apm让人眼前一亮，简洁舒适的装修风格，合理的动线设计，餐饮功能的加强，停车场的改造，户外大型LED屏幕的安装使用，让这个昔日在旺街上却人流不旺的尴尬商业，重新焕发了青春；西单商场在外立面上重新进行了改造，现代的设计风格和新户外光源的使用让这个老商场面目一新；开业半年的西单大悦城地下地上一共13层的商业规划打破了大多数北美购物中心2-4层的既有概念，1-6层的飞天梯更是将消费者直接带上了六层的美食乐园，而这样的电梯在国内绝无仅有；SOLANA蓝色港湾三面环水的优美自然景观和融零售，餐饮、酒吧、冰场、影院等为一体的业态组合，使得SOLANA蓝色港湾中开业起就成为了一个热门的话题。 

    营销模式创新重塑商业内核

    硬件和商业模式的改变固然重要，然而营销模式的重塑也不可小视。以往北京商业一窝蜂的打折返券的情形已经开始逐步转变。现在的商场开始利用各种营销手段，将消费者的角色从一个刷卡买东西的摇钱树，转变为一个有着思想和各种爱好的人，更好地拉近了商场与消费者之间的距离。

    在新中关，明星活动频繁，成龙等明星纷纷光顾，极大地带动了人流；金源Mall不断地调整布局，包括增加社区服务的内容，扩大儿童游艺区，免费停车等，使顾客感到便利。同时，其户外运动区也形成规模，成为北京户外运动爱好者的最爱；世贸天阶用“全北京，向上看”系列广告将购物中心和公益紧密结合起来，大大增加了知名度和名誉度；大悦城“MINI Cooper悦购季”活动在短时间内扩大了大悦城的市场关注度和影响力；SOLANA蓝色港湾“浪漫初夏，牵手SOLANA”活动迅速地启动了市场热度，扩大了在目标人群中的影响力，爵士音乐节和音乐世界风邀请到知名乐队的参加，让周边的外国人、白领们纷纷涌至SOLANA蓝色港湾。

    由此可见，目前北京商场的营销活动已经不再只接谈购物与消费，而是从人们关心的文化、社会事件入手，从而起到带动人流和目标客群，形成旺盛消费力的作用，这也成为北京商业营销的一个发展方向。新光天地引进松下体验中心；SOLANA蓝色港湾引进绘画展和摄影展；恒基中心定期搞文娱明星就见面会；嘉贸搞趣味体育游艺等，都体现了营销更加贴近人们生活和社会热点的理念，通过引起消费者的共鸣和参与，实实在在地去满足消费者全方位的消费需求。

    总之，北京的商业地产发展正处在一个最好的时光，随着几百万平方米新商业项目的进入，北京商业地产也将进行新一轮的洗牌，即使是新近开业的商业项目，同样也都面临着不断调整的课题，商业项目只有不断的制定出新颖和合理的运营方案，科学的进行业态调整，充分考虑消费者消费趋势，完善硬件设施，才能最终成为一个成功、成熟并不断成长的商业项目。